Стать жителем заграницы можно всего за 25 тыс. евро Стоимость приобретаемой недвижимости за рубежом зависит от целей преследуемых инвестором. В период отпусков о зарубежной недвижимости, читателям Kvadroom. Evolution, рассказала Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 BeverlyWood Realty. Сколько нужно накопить россиянину, что бы приобрести наиболее дешевую недвижимость за рубежом ? В какой стране располагается данная недвижимость и каким образом из нее можно извлечь доход (сдача в аренду, перепродажа и т.д.) ? Порог вхождения на зарубежный рынок недвижимости - порядка 25 000 Евро. Вопрос в том, какую цель вы имеете. Предложения зарубежной недвижимости стоимостью до 50 000 долларов можно найти, прежде всего, в странах восточной Европы. Это будут небольшие квартирки в обычных жилых домах эконом-класса. Такие предложение пользовались популярностью у русских, к примеру, в Латвии. Там за эти деньги можно было купить и хутор в отдаленной деревне, но можно было и вполне сносную квартиру в той же Риге. Привлекательность таких предложений – во «входном билете» в Евросоюз.
Встречаются подобные предложения и в Чехии: русские спрашивают сейчас в первую очередь особняки по цене апартаментов. Причем отнюдь не обязательно в Праге. Популярностью пользуется квартиры и коттеджи в небольших старинных городках - Хомутов или Крупка у Теплицы, Устецкий край. Купить небольшую квартиру здесь можно начиная с 20 000 Евро. Преимущества такой покупки – в возможности получить вид на жительство и «пропуск» в Шенгенскую зону.
В Египте можно купить небольшую студию начиная с 35 000 долларов. Например, студия площадью 32-35 кв.м. в одном из строящихся жилых комплексов с возможностью рассрочки платежа ( ЖК «Голд Шарм» - на окраине района Наама Бэй)
В Турции по цене от 25 000 Евро предлагаются также однокомнатные квартиры-студии. Цена тут зависит от престижности региона: есть места, где можно купить студию за 25.000 евро и в 500 м от моря, а можно квартиру с 1 спальней (2 комнаты) за эти же деньги. Например, в Турции предлагаются такие квартиры в строящемся комплексе в районе Коньялты, 750 м от моря, около гор.
В Тунисе в строящемся комплексе апартаментов премиум-класса цены на студии начинаются от 28 000 Евро.
Однако говоря о бюджете до 50 000 долларов, трудно подобрать что-то действительно ликвидное в развитых странах Европы. Хотя в связи с кризисом на рынок часто выплывают предложения от банков или просто очень выгодные предложения с хорошим расположением и т.п. В той же Испании иногда появляются квартиры в хороших жилых комплексах недалеко от моря по такой цене. Но такие предложения долго «не залеживаются». В основном же все, что предлагается по этой цене- это либо не очень хорошо расположенные объекты, либо объекты заведомо некачественные и не комфортные. Если уж есть желание что-то купить за такие деньги, то лучше рассматривать эту покупку не как «для себя», а как выгодную инвестицию. То есть можно купить небольшую квартирку с целью последующей сдачи в аренду. Так в Париже наибольшим арендным спросом у студентов пользуются квартирки площадью 5-10 кв. м!! – «нянькины комнаты» - так их называют.
Париж: 5 кв.м – 9000 Евро в отдаленном районе, –до 35 000 Евро в хорошем округе. 7-8 кв.м -от 30 до 60 000 Евро. При этом арендная плата на такие квратирки - начинается с 350 Евро в месяц за самый маленький вариант!
Особенно актуальна с точки зрения покупки с целью последующей сдачи в аренду-Германия. Ведь Германию вообще называют страной аренды! Здесь большая часть населения арендует жилье. А поэтому купив небольшую квартиру по цене начиная от 20 000 Евро (спальный район Франкфурта или Берлина и т.п.), можно легко найти постоянных арендаторов, а параллельно иметь недвижимость в стране ЕвроСоюза, ожидая оживления на рынке недвижмисоти и роста стоимости, который по законам цикличности рынка, непременно будет. В Берлине в многоквартирном доме можно купить квартиру 38 кв.м. по цене 29.500 €) и, сдавать ее в аренду по цене около 400 €/мес.
Всегда ли самая дешевая недвижимость является самой плохой ? Не всегда, если речь идет о Турции или Болгарии. Здесь можно найти предложения по цене от 25 000 евро, и это будут небольшие квартиры в комплексе с инфраструктурой, как правило, не у самого моря, но в пешей доступности. И следует учесть, что запросы клиентов тоже различны: большинство ориентированы на наличие вида на море - это очень ценится, и, как правило, дает +20% к цене апартамента. Естественно, что не вся береговая линия имеет пляжи и пологие спуски к морю - это все понимают и при осмотре объекта, обязательно просят показать им ближайший пляж и как туда добираться. Многие клиенты принципиально ищут комплексы с собственными пляжами, преимущественно песчаными, другие - обязательным критерием поиска обозначают наличие пляжа в пешей доступности от комплекса, а кто-то готов ехать на машине на пляж, но иметь захватывающую дух морскую панораму с обрыва. При этом последние остаются в явной выгоде, так как им их недвижимость обходится гораздо дешевле!
Какой уровень цен определяет золотую середину между ценой и качеством для европейского дома/квартиры ? Здесь нельзя учитывать только эти 2 понятия (если только в понятие «качество» не входит качество постройки самого апартамента, уровень развитости комплекса и РАСПОЛОЖЕНИЕ), т.к. именно расположение играет ключевую роль в цене недвижимости курортных районов.
Итак, если мы идем по схеме цена/качество (включая поправку на расположение), то получается оптимально:
с учетом кризиса, Болгрия — 50.000 евро
Турция — 50.000-70.000 евро
Италия (Калабрия), Испания — 70.000 — 120.000 евро
США (Майами) — квартиры 100.000 — 150.000 $ (кв)
США (Лос-Анджелес) — виллы 800.000 — 1.200.000 $
Способна ли реально зарубежная недвижимость окупаться и приносить своему владельцу доход в обозримом будущем, ведь большая часть европейских рынков недвижимости не могут похвастаться доходностью больше чем 5% в год ? При грамотном подборе объектов - даже покупка недорогой зарубежной недвижимости может быть очень даже интересной инвестицией, т.к. например, покупая квартиру в Турии:
общая стоимость - 50.000 евро
стоимость аренды за год (если сдавать целый год по выручке будет равно сдаче только в сезон) - 4800 евро
если была 50% ипотека на 20 лет под 9% , то в итоге:
взнос клиента - 25.000 евро
ипотека - 25.000 евро
расходы по ипотеке составят около 70.000 евро за 20 лет (возврат тела кредита и процентов).
доход от аренды за 20 лет - 96.000 евро
Получается, что арендой мы закрываем весь кредит и полностью окупаем квартиру, НО в инвестициях в недвижимость главное - сохранение капитала и рост стоимости недвижимости, а т.к. все инвестиции сейчас носят долгосрочный характер, то вполне понятна цикличность рынка недвижимости с его взлетами и падениями. Сейчас идет падение, значит, если еще немного подождать (до октября), то можно взять недвижимость в Турции или в той же Болгарии по очень хорошей цене и в дальнейшем ожидать сначала ее стагнации, а потом только роста, так что за 20 лет своей ипотеки будет еще множество возможностей эту недвижимость выгодно продать, заработав на этом.
Например, сейчас в Лос-Анджелесе продавалась квартира в одном из самых элитный районов — Марина дел Рей, у океана, рядом с яхтовой мариной в потрясающем комплексе в полной инфраструктурой, 2008 года постройки, полностью функционирующем. Стоимость квартиры была 399.000 $, при том, что упавшая рыночная стоимость подобных квартир в этом здании минимум 500.000 $! Это было уникальное предложение, самое доступное в комплексе, при том, что это — высокий этаж, хорошая планировка и красивый вид. Т.о. инвестор получил уже 101.000 $ прибыли, купив ее (имея идею тут же ее выставить на рынок), но естественно, он подождет лучших времен (ранее квартиры здесь стоили минимум 999.000 $), а пока будет сдавать ее в аренду, при чем доход от аренды (подсчитывалось отдельно) полностью покрывает расходы на содержание квартиры. ( включая достаточно дорогой менеджмент комплекса, годовые налоги на недвижимость и налог на прибыль от аренд - чистыми на руки остается 739 $ прибыли ежемесячне). При чем тут надо отметить особенность арендного законодательства США: арендатор обязан оставить квартиру при выезде в том же виде, какую получил, (при чем нормальный износ при даже аккуратном использовании квартиры не берется в счет, т.е. если квартира была со свежим ремонтом, то таковой и должна оставаться при выезде), т.е. расход на приведение квартиры в должный вид вычитается из депозита арендатора (даже, если он ничего не ломал и не портил) — это здесь обычная практика, и все так живут. Кроме того, если квартира подписана на годовой лизинг, то арендатор не имеет право съехать раньше, не оплатив все причитающиеся месяцы, даже если в это время он собрался жить где-то еще. При расторжении контракта он должен оплатить за все 12 месяцев, даже если прожил только 2-3 месяца. Все это невероятно сильно защищает собственника!
Что на ваш взгляд заставляет россиян приобретать недвижимость за рубежом ? Кто-то ищет себе «второй дом» на морском курорте, куда можно приехать отдохнуть с семьей или любимым человеком. Другие хотят иметь «второй дом» и коммерческую недвижимость в одной из популярных столиц мира, таких как Париж, Лондон, Нью-Йорк, Мадрид...
Для многих покупка зарубежной недвижимости - это выгодное инвестирование капитала с перспективой получения ежемесячной прибыли от сдачи в аренду или последующей перепродажи, а также возможность «сбегать от московских зим» в солнечный, мягкий климат, дышать морским воздухом, поправлять здоровье, путешествовать по Европе или Америке, при этом оставаясь дома. Кто-то ставит целью последующее обучение детей в стране покупки.
Кто-то хочет уберечь деньги от инфляции, ведь, как известно, инвестиции в недвижимость при грамотном их осуществлении являются одними из самых надежных и оправданных в будущем.
Какое количество россиян по вашим оценкам обладает недвижимость за рубежом ? Москва-Питер — достаточно высокий процент от общего числа населения, возможно 5-7%. Регионы — менее процента.
Сколько в среднем уходит на обслуживание сделки при приобретении недвижимости (имеются в виду услуги адвоката, транспортные расходы и т.д.) ? Зависит от уровня сделки. В среднем 3-5% (3-10% в зависимости от страны) от цены недвижимости — налоги и оформление, транспортные расходы — могут вообще быть предложены в качестве бонуса-компенсации агентством недвижимости или застройщиком и не стоить клиенту практически ничего.
Распишите, пожалуйста, попунктно процедуру заключения безопасной сделки по приобретению недвижимости за рубежом. (выбор агентства, подключение к сделки зарубежного юриста и т.д.) Подготовка к сделке – это очень тонкий и важный момент! От того, насколько вы готовы к сделке, зависит 70% успеха. Именно на этом этапе определяется, какой объект более подходит клиенту, что он от него хочет, какая ситуация с налогами в этой стране. Если человеку подходят все внешние характеристики объекта, остается открытым вопрос - сможет ли он потом его содержать? Все это выясняется на стадии подготовки. Эти моменты нужно обсуждать с грамотным риэлтором, причем еще до выезда в страну покупки. После определения конкретной страны и потребностей человека, подбора перечня наиболее подходящих объектов недвижимости для просмотра, обсуждения вариантов оплаты объекта (ипотечные альтернативы выбранной страны, возможные рассрочки платежа), наиболее экономичных траншей и т.п., в общем, когда клиент уже полностью готов к покупке, ему организуется выезд на место для личного просмотра. Как правило, кроме предложенных ранее объектов, на месте мы предлагаем альтернативные варианты, которые только появились на рынке! На что следует обратить внимание при подготовке сделки – на выбор надежного риэлтора, адвоката, политическую, экономическую ситуацию и тенденции рынка недвижимости выбранной страны, все документы, касающиеся выбранного объекта, свидетельствующие о его «чистоте». Традиционно сложным, с множеством подводных камней, считается рынок недвижимости Черногории, где наличие у покупателя хорошего адвоката является обязательным условием, а также покупка земли в Греции, где очень остро обстоят дела с законом об археологических ценностях, который встречаются практически повсеместно.
Что бы вы посоветовали россиянам желающим приобрести недвижимость за рубежом ? Покупать только через риелтера (естественно грамотного), тогда можно будет «расслабиться и получать удовольствие», т.к. он за руку приведет Вас к желаемому результату: выгодная инвестиция и любимая недвижимость за рубежом, владение которой приносит только удовольствие.
Источник.
FAQ
Поиск
Вход
.
Спасибо.
